Contrats d’électricité et de gaz pour copropriétés : le guide du syndic

Le contrat d'électricité des parties communes alimente les équipements collectifs de l'immeuble :

• l'éclairage des halls, escaliers, circulations, caves et parkings ;
• les ascenseurs, les portes et portails automatiques, la ventilation mécanique, l'interphonie ;
• les locaux techniques, les pompes et surpresseurs, et les autres usages communs.

Une copropriété peut compter plusieurs compteurs (par bâtiment, pour l'ascenseur, pour le parking), chacun avec son PDL ou PRM, sa puissance souscrite, son option tarifaire et parfois son propre contrat et sa propre échéance. La consommation annuelle de chaque point et les conditions du contrat (type de prix, durée, préavis) sont les bases de la comparaison.

Lorsque l'immeuble dispose d'une chaufferie collective au gaz, pour le chauffage et parfois pour la production d'eau chaude sanitaire, le gaz est acheté dans le cadre d'un contrat collectif souscrit au nom du syndicat des copropriétaires. C'est souvent le premier poste de dépense énergétique de l'immeuble.

Toutes les copropriétés n'ont pas de contrat de gaz collectif. Lorsque les logements sont équipés de chaudières individuelles, chaque occupant a son propre contrat de gaz : il ne relève pas du syndic et n'entre pas dans l'étude des contrats de la copropriété.

Pour un contrat de gaz collectif, l'étude s'appuie sur :

• le PCE de chaque point de comptage et sa consommation annuelle de référence, en kWh ;
• les dernières factures, la référence du contrat et sa date d'échéance ;
• la structure du prix : prix fixe pour la durée du contrat ou indexé sur une référence précisée, avec sa fréquence de révision ;
• les conditions : durée d'engagement, préavis, pénalités de résiliation anticipée, acheminement inclus ou non.

La consommation d'un chauffage collectif est concentrée en hiver : la formule de prix et la date de signature pèsent davantage que pour un usage régulier. Dans certains immeubles, l'achat du gaz est inclus dans le contrat conclu avec l'exploitant de la chaufferie : c'est alors ce contrat qu'il faut examiner.

Électricité : l'article L337-7 du code de l'énergie ouvre le tarif réglementé de vente d'électricité aux consommateurs domestiques, y compris les syndicats de copropriétaires d'un immeuble unique à usage d'habitation. Pour ces copropriétés, il reste un point de comparaison. Pour un ensemble de plusieurs immeubles ou un immeuble à usage mixte, l'éligibilité est à vérifier au cas par cas.

Gaz : il n'existe plus de tarif réglementé. Il a disparu le 31 décembre 2015 pour les immeubles d'habitation consommant plus de 150 000 kWh par an, puis pour toutes les copropriétés le 1er juillet 2023. Tout contrat de gaz collectif est donc une offre de marché.

Pour un syndic ou un administrateur qui gère plusieurs copropriétés, quelques réflexes facilitent le suivi :

• Recenser les contrats immeuble par immeuble, chaque syndicat étant titulaire de ses propres contrats.
• Séparer électricité et gaz, avec pour chaque compteur son identifiant (PDL, PRM ou PCE) et son fournisseur.
• Suivre les échéances et les préavis, pour anticiper plutôt que subir une reconduction.
• Classer les factures par immeuble et par compteur, ce qui facilite aussi la répartition des charges.
• Repérer les contrats à étudier en priorité : échéance proche, forte consommation, conditions anciennes.

Vous pouvez faire une demande par immeuble, ou mentionner plusieurs immeubles à votre courtier lorsqu'il vous recontacte.

• les dernières factures d'électricité des parties communes ;
• les dernières factures de gaz de la chaufferie collective, s'il y en a une ;
• les contrats en cours, lorsqu'ils sont disponibles ;
• les références de compteurs (PDL ou PRM, PCE), les consommations et les échéances ;
• l'identité de l'entreprise ou de l'entité qui fait la demande (nom et SIRET) ;
• les coordonnées de la personne chargée du dossier.

Le formulaire accepte jusqu'à trois factures dans une même demande (PDF, JPG ou PNG, 10 Mo par fichier), électricité et gaz confondus. Lancez la demande sur la page de demande d'étude.

Le syndic administre l'immeuble et conclut, au nom du syndicat des copropriétaires, les contrats nécessaires à la copropriété. Il agit dans le cadre fixé par l'assemblée générale.

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'assemblée générale arrête, à la majorité de l'article 25 :

• un montant de marchés et de contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire ;
• un montant de contrats, autres que celui du syndic, à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, cette mise en concurrence n'est pas obligatoire. Selon les montants en jeu, le contrat de syndic et les décisions déjà prises, un changement de contrat peut ou non nécessiter une décision d'assemblée générale : la situation de chaque copropriété est à vérifier.

• La visibilité budgétaire : le budget prévisionnel est voté à l'avance, ce qui plaide souvent pour une formule de prix lisible.
• La durée d'engagement, à rapprocher du calendrier des assemblées et des exercices comptables.
• La facturation : une facture par compteur ou regroupée, et sa lisibilité pour la répartition des charges.
• Les conditions de sortie : préavis et pénalités en cas de résiliation anticipée.
• Le coût total sur la consommation réelle de chaque compteur, abonnement compris.

Pour le détail par énergie, voir le comparateur d'électricité professionnelle et le comparateur de gaz professionnel.